Подводные камни при оценке земельного участка

Приобретение значимого имущества, каким, бесспорно, является земельный участок, — процесс трудоемкий и ответственный, предусматривающий знание юридических тонкостей и учет множества нюансов. Земля — достаточно специфический товар, таящий множество подводных камней, распознать которые следует до подписания договора, иначе покупка может преподнести неприятный сюрприз.

На что же следует обращать внимание, приобретая земельный участок?

• Будущий покупатель должен четко определиться с целью, в которой он собирается использовать участок, и рассматривать предложения только участков соответствующего назначения.

Дело в том, что законодательством Украины предусмотрено целевое назначение земельных участков, использование земли не по указанному в документах назначению чревато неприятными последствиями. Тем не менее, продавцы часто дают неправдивую информацию о назначении участка. И если вы, планируя построить загородный дом, приобретаете участок, предназначенный для сельскохозяйственных целей, то построить дом вам не удастся.

• Не следует прельщаться дешевизной участка.

Если его цена значительно ниже, нежели у аналогичных предложений, скорей всего за отговоркой продавца (требуется быстрое совершение сделки и др.) кроется конкретная проблема участка (нахождение его в зоне, где не разрешено строительство, наличие отягощений и т.д.). Обязательно спросите, проводилась ли экспертная оценка земельного участка.

• Обязательно следует самостоятельно побывать на участке, внимательно изучив его свойства.

Помимо изучения очевидных свойств участка (его формы, наличия неуказанных в документе построек или их остатков, заболоченности и мн. др.), пообщайтесь с соседями. Среди них найдется кто-то, кто поведает вам секреты истории участка (не было ли там раньше свалки, склада удобрений и т.п.), поделится своими впечатлениями о качестве коммуникаций, и откроет другие тайны, о которых продавец скромно умолчал. Выезжая на участок, будьте предельно внимательны, встречаются случаи, когда продавец показывает не тот участок, который подлежит продаже, и обман раскрывается только после совершения сделки.

• При первой же встрече с продавцом, попросите его весь пакет документов на земельный участок.

Замешательство или отговорки со стороны продавца являются поводом для подозрений о нечистоплотности сделки. Получив все же документы, не ограничивайтесь их беглым просмотром, изучите каждый документ предельно внимательно, перепроверив определенные положения.

1. Государственный акт на земельный участок должен быть выдан не ранее 2002 года (ст.125 ЗКУ). Требуйте только оригинал (не копию) акта и обязательно проверьте, зарегистрирован ли он, только в этом случае акт действителен (бывают случаи попыток продажи земли по поддельному акту).
2. Отведение участка должно быть выполнено на сессии местного совета.
3. Изучение проекта отвода позволит ознакомиться с ограничениями, накладываемыми на использование участка.
4. Обязательна проверка, не проходил ли данный участок через суд.
5. Продавец должен не просто иметь право пользования землей, но иметь право собственности на участок.
6. Продавец обязательно должен предъявит выписку из земельного кадастра о правовом режиме приобретаемого участка и выписку о наличии отягощений и ограничений на участке. Если такие выписки отсутствуют, данные о земельном участке можно проверить у землеустроителя по кадастровому номеру участка.
7. Стоит также проверить (в местном совете) не расположен ли участок в оползневой зоне. Здесь же можно проверить, не включен ли участок в генеральный план административного или промышленного строительства, а также, не подлежит ли он изъятию для других общественных нужд. Все эти данные обязательно следует проверить, ведь компенсация, которую вы получите за участок, не окупит затраченных на него средств, к тому же вы потеряете время вам (придется все начинать сначала).

Существует еще множество других правовых и хозяйственных нюансов, незнание которых грозит вам лишней затратой средств, судовыми тяготами и другими неприятностями. Умелое маневрирование между подводными камнями при покупке земли можно осуществить с помощью компетентных специалистов в области земельных вопросов. Затраты на оплату их услуг окупятся сторицей удачным приобретением и вашим спокойствием.